陈延年

    从历史角度看，我们在哪里？

    从客户角度看，谁为工业化住宅买单？

    从价值角度看，客户愿意为什么付钱？

    这是中国工业化住宅先驱者必须首先回答的三个根本问题。

    工业化住宅历史

    美国的工业化住宅是在1930年起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。而工业化住宅的兴起主要是在二战之后。20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化**，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。

    从总体上看，发达国家工业化住宅经历了从追求数量为主到追求质量为主的转变。

    从二战以后到20世纪70年代，主要以追求数量为主。

    当时有两大问题亟待解决，一是二战造成的“房荒”问题，二是当时建筑技术人员和熟练工人十分短缺，各国主要通过住宅的工业化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。

    法国1945年住宅建筑能力为8万套，但实际需建造20-25万套，推行住宅工业化后，到20世纪70年代建造能力已达到40万套左右，基本解决了住宅有无的问题。日本从20世纪60年代发展住宅工业化，住宅建造量从20世纪50年代上半期的30万户，提高到20世纪60年代上半期的80万户，60年代下半期又提高到130万户，到1968年已达到每家一套住房的水平。

    从1970年－1980年开始，住宅工业化的重点转向质量。

    第一轮住宅工业化热潮产生了一些负面问题，比如建筑物呆板单调，规划、设计、施工质量较差，配套不完备，忽视环境保护等。更重要的是消费者的需求水平进一步提升。第二轮住宅工业化针对这些问题进行了调整，发展更加全面。

    瑞典在1960年－1975年实施了“百万套住房计划”以后，逐步对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视进行补救和更新改造。德国从1970年开始强调住宅配套建设，一是房屋内的浴室、电炊、冰箱、集中供热的配套，二是在居住区配套建设商店、幼儿园等服务设施。在法国，从1980年开始，针对过去住区选点不当，功能单一，缺少公共设施，不适合老龄人居住等问题，进行了大规模住区改造。进入1990年以后，发达国家的工业化住宅的内涵更加丰富，开始追逐个性、科技、健康、舒适、环保及信息化等概念。

    由于历史背景的不同，各国的发展道路呈现不同的特点。

    从主导力量上看，欧洲、日本和前苏联体现了较强的政府导向。无论在工业化标准制定、投资、制造上，政府都扮演很重要的角色。比较突出的是瑞典，该国曾在1960-1975年实施了著名的“百万套住房计划”。而美国则体现出企业自由发展的固有特点，政府只是在工业化标准制定及宏观调控上起一定作用。

    从制造方式上看，欧洲走的是大规模工业化预制装配道路，建造了大量住宅，形成了一个完整的、标准化的、系列化的建筑住宅体系。前苏联、东欧和英法等国家在20世纪五、六十年代形成了装配式大板住宅建筑体系。而美国则注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购所需的材料、构件、部品，委托承包商建造。

    谁为工业化住宅买单？

    在美国，工业化住宅一直以来的主要购买者是低收入人群。

    在全美范围内工业化住宅分布特点如下：南方55%、西部19%、中西部18%、东北部9%。这些区域的共同特点是：低收入家庭、移民和退休人员比例大。在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过30%，郊区高达35%；在南部农村地区的特别