——美国房地产行业发展之趋势篇

    陈延年

    当前美国房地产行业有三个明显的趋势：行业走向集中和整合，大公司的规模效应开始显现；房地产金融不断发展，对行业的促进作用越来越大；同时，行业中也仍然存在比较明显的“小公司效应”。

    规模化趋势：强大者更强大

    一个行业的发展一般要经历开创、规模扩张、专营、平衡与联盟四个阶段，美国房地产行业目前正处于规模扩张阶段，一方面，市场份额向大公司集中，规模排名行业前十名的房地产商的市场份额从1989年的8.8%增加到2002年的19.7%；前20名大开发商的新屋销售额在全国市场的比例持续走高，在过去9年时间内份额增加了一倍多，从1992年的10.9%增加到2001年的22.7%。

    另一方面，大公司不断跑赢大市。自1992年以来，大开发商的房屋销售增长率一直高于整个市场的增长率。即使在整个住宅市场的低迷期（市场增长为负），大开发商的销售也保持明显的正增长。在1994至1995年、1998至1999年、1999至2000年和2001至2002年这几个年度，美国房地产行业整体出现负增长，而大房地产商相应年度的增长率分别达到3.9%、25.6%、12%和14.2%。

    按照近年的增长速度来看，美国房地产五大开发商的市场份额总和大约在2010年左右就能达到行业规模的45%。大公司市场份额不断增加，发展速度越来越快，这是其内在能力和外在竞争优势不断增强的结果。这些优势表现为：

    规模成本优势。比较美国房地产行业规模排名前20名大开发商和第276到第400名开发商的总边际成本、日常运营支出和融资成本，前者的几项指标分别低于后者2.7%、1.1%和0.4%，而前者的息税前边际利润、边际利润分别高于后者3.8%、4.2%，规模成本的优势将使大开发商在竞争中处于有利的地位。

    采购成本优势。按照2002年公布的数据，前20名大开发商的原材料成本是27.5%，排名第21到第125名开发商的平均成本是28.6%，第126到第275名开发商平均成本是27.9%，第276到第400名开发商平均成本是31%。从中我们也可以看出，大开发商在与供应商的合作中具有更大的讨价还价能力。大公司的采购成本优势还体现在直接从生产商采购原材料上，比如，有60%的大开发商直接从生产商中采购家电产品。

    劳动力成本优势。2002年相关数据显示，排名第1到第20名的开发商劳动力平均成本在房价中占20.9%，排名第21到第125位的公司的相应数据是22.2%，排名第126到第275名的公司是20.9%，排名第276到第400名的公司是23.5%。这些数据显示，与小型公司相比，大型房地产开发商拥有相对的劳动力成本优势。

    土地采购优势。美国各州对可开发土地的法律规范越来越严格，现成的可开发利用土地越来越有限。但大公司能够利用自己在本地市场的统治地位而优先采购、储备土地，并且在土地并购方面有更大的比较优势。相关条例抬高了土地成本，大开发商由于在人力、资金储备等方面具有优势，从而在竞争激烈的土地资源市场上具有更强的竞争力。

    筹集资金的优势。就长期而言，大开发商的负债成本比小开发商更低。小公司只能获得银行信用资金，通过这种渠道获得的资金有限，并且在经济走弱时渠道会收窄。大公司则可以同时通过银行或者企业债券获得资金，资金安排相对更灵活。大开发商大多拓展了自身的金融服务业务，其内部调配能力也有利于加速资金流动，提高资金利用率。此外，通过股市融资也是大公司获得资金的常规途径。

    上述几方面力量综合作用的结果，进一步推动了美国房地产业向规模经营的方向发展。

    金融化趋势：房地产加速器

    从历史上看，美国房地产发生过三次金融革命。

    第一次金融革命开创了抵押贷款担保体系。

    1929至1933年，美国发生大萧条。一方面，购房者纷纷失业，收入锐减，无力偿还贷款，另一方面，由于存款者大规模提现，贷款机构因出现资金断流而纷纷濒于破产。

    为解决购房者和贷款机构的资金危机问题，美国政府推出了具有深远意义的两大举措。首先