第一节 认识“市潮（3）

    外在冲击如何影响市场价格

    现在我们可以把市场供求分析用于考察现实生活中的一些问题。比如，你是一个房地产开发商，当你所在的城市涌入大批外来移民的时候，或者政府宣布对公务员购房实施补贴的时候，这对你是好消息还是坏消息？

    显然，你关心的是这些变化对房产价格和交易量的影响。进行市场供求分析的第一步，是弄清楚经济中的变化，影响的是需求方还是供给方。第二步是确定这些变化对供给的影响是正面的还是负面的。然后对比变化前的均衡做出价格和交易量趋势判断。

    在目前的例子中，不管是外来移民或者政府对公务员进行购房补贴，影响的都是需求方，即购买房屋的消费者的行为。而且，这种影响是正向的：因为外来移民越多，意味着需要购房的人越多，房屋的需求越大；对公务员实施购房补贴，意味着公务员可以(至少部分地)增加购房的开支，购房的需求也会增加。因此，房屋的需求会增加。假设房屋的供给暂时没有什么变化，购房的需求增加打破了原有的均衡，原有均衡价格下的均衡交易量不能满足新的需求量，便会出现房屋的短缺。于是，消费者之间就会为了购买到房屋而竞争，市场价格就会抬高，新的均衡价格下当短缺消除的时候，交易量也在整体上增加了。

    现在考虑另外的新变化。假设政府最初的土地是平价提供给地产商的，现在为了增加政府收入，政府要求所有的土地都必须进行拍卖(我国2004年以前土地是平价供给，2004年开始全国各地逐渐实行招、拍、挂)，这意味着地产商要获得开发用地需要支付更高的成本。这对你的房地